Как найти достойный коттеджный поселок эконом класса

Сейчас достаточно сложно найти достойное предложение среди коттеджных поселков эконом класса, особенно на новой риге это объясняется тем, что девелоперам сложно удержать соотношение между низкой ценой и объемом и качеством предоставляемых услуг, в частности коммуникаций. Ведь ни для кого не секрет, что затраты по прокладке основных коммуникаций в поселке находящимся на расстоянии 100 км от Москвы и 10 км от Москвы приблизительно одинаковы, однако продажная стоимость участков без подряда в близи от МКАД, в разы превосходит стоимость земельных участков находящихся в 50-100 км от Москвы.

В период докризисного роста многие предприниматели и частные инвесторы приобретали крупные земельные участки, образовавшиеся после реорганизации сельхозпредприятий Московской области. Такие инвестиции имели очень высокую доходность, так как земля, особенно по престижным направлениям, таким как новорижское шоссе, росла в цене от 50% до 200% в год. Однако с приходом кризиса рост закончился, напротив, реализовать крупные земельные участки, да еще и без коммуникаций стало невозможно ни за какие деньги.

Тогда владельцы крупных земельных наделов, поняв невозможность быстрой продажи своих активов, кинулись в массовом порядке организовывать поселки эконом класса. Так как эта ниша на рынке подмосковной земли не была занята, и имела хорошие перспективы. О количестве появившихся на рынке в последние два года, таких предложений вы можете судить сами. Только на одном новорижском шоссе, таких «поселков» предлагается более сотни. Однако, в связи с тем , что большинство владельцев земли не имеют опыта в реализации таких проектов, а также желания инвестировать свои средства в коммуникации и инфраструктуру будущих поселков, большая часть этих поселков имеется только на бумаге, а точнее на сайтах, и рекламных носителях.

Участок эконом по новорижскому шоссе

Проезжая по скоростному новорижскому шоссе, вы сейчас можете видеть массу заманчивых предложений в сегменте поселков класса эконом, размещенных на билбордах вдоль дороги. Цена земли на них как правило от 10 000руб./сотка -до 60000рублей за сотку. Давайте разберемся ,дешево ли это? Во-первых, ни для кого не секрет, что цена в рекламе указана лишь на малую часть участков, которые по тем или иным причинам оценены дешевле, чем основная масса. Во-вторых, и это главное, 90% девелоперов, указывают в рекламе цену земли без коммуникаций, за которые предлагают заплатить отдельно, а это очень существенно увеличивает стоимость земли. В-третьих, в большинстве коттеджных поселков эконом класса, которые сейчас активно рекламируются, инженерные сети не проложены и не подключены к источникам питания. Что же касаемо цены самой земли для дачного строительства, то земельные участки от 3 до 40 га, в красивом месте, с хорошими подъездными путями и расположенными в непосредственной близости коммуникациями, с возможностью подключения к ним стоят сейчас от 20000руб. до 40000 рублей за сотку. Добавьте сюда 20%, которые, как правило, уходят на земли общего пользования (дороги и т.д.) и получите стоимость 25000- 50000рублей/сотка. Однако, эта цена земли в действительно хорошем красивом месте в радиусе от 50 до 85 км. от МКАД. А земля в коттеджных поселках находящихся в непосредственной близости от свалок, действующих карьеров, заводов, или на существенном отдалении от инженерных сетей не стоит почти ничего.

Выяснив цену земли, как видно из проведенного выше анализа это от 0 до 50000рублей за сотку, давайте попробуем подсчитать цену коммуникаций. Все девелоперы предлагают разный набор коммуникаций, начиная от ограждения коттеджного поселка по периметру, обустройства дорог с твердым покрытием, разводкой и подключением электричества, и заканчивая водой газом и даже центральной канализацией. Что касаемо такой «экзотики» как центральная канализация, то разрешение на постройку очистных сооружений и само возведение их на территории поселка обойдется девелоперу дороже совокупной продажной стоимости всех участков в поселке. Просто же разводка канализации и подключение к действующим очистным сооружениям, находящимся в ближайшем городе, или поселке городского типа тоже весьма затратна, так как коттеджные поселки как правило находятся на значительном удалении от таких сооружений, более того они обычно сильно изношены, и не могут нести дополнительную нагрузку. Поэтому будем исходить из того, что центральной канализации в поселке эконом класса быть не может, проведение ее уже сразу подразумевает другой сегмент и ценовую категорию. Обустройство полноценного водопровода подразумевает собой не только разводку труб по участкам и бурение одной или двух скважин, но и постройку станции очистки воды, в противном случае из-за высокого содержания железа употреблять эту воду нельзя. Учитывая, что постройка и эксплуатация такой станции тоже достаточно затратное дело, в поселках эконом класса такие станции не ставят. Ограждение коттеджного поселка по периметру, обустройства дорог с твердым покрытием, разводка и подключение электричества обходится от 15 миллионов до 70 миллионов рублей, в зависимости от размеров поселка. Что составляет в среднем 25000руб. за сотку.

Таким образом, мы выяснили минимальную стоимость участков земли без подряда в поселках эконом класса на новорижском шоссе. Добавьте к этой стоимости расходы на рекламу, налоги, содержание офисов продаж, и заработок девелопера и получите реальную цену.

Земля без подряда дешево

Большинство земельных спекулянтов игравших на растущем докризисном рынке, и решивших избавиться от своих, переставших нести прибыль земельных активов и понятия не имеют о предстоящих затратах. Они обещают покупателям земли в их виртуальных поселках все, а на деле же люди получают, в лучшем случае только бумажку свидетельства о праве собственности и кучу проблем которые они не в силах решить самостоятельно.

Иногда, покупателя может привлечь громкое имя известного девелопера, реализовавшего массу проектов, но по факту выясняется, что, земля ему не принадлежит, он никого отношения к данному проекту не имеет, ответственности никакой не несет, а всего лишь продает землю в различных коттеджных поселках.

Так как же покупателю, с ориентироваться, в том гигантском количестве предложений земли в поселках эконом класса:

Сверьте цену предлагаемую продавцом с теми выводами, о стоимости , которые мы сделали выше, и если увидите явное несоответствие, есть повод сильно задуматься.

Уточните у продавца, какие коммуникации уже проложены в поселке, если продавец говорит, что у него пока есть только свидетельство о праве собственности и забор вокруг поселка, но при этом продажи с агрессивной рекламой идут уже несколько месяцев, то весьма велика вероятность, что коммуникаций не будет вовсе, так как продавец все деньги от продаж тратит на рекламу (стоимость месячной рекламы на одной стороне рекламного шита на новой риге от 30 000 до 50000руб., а полноценная рекламная компания обходится минимум 0,5 млн. руб. в месяц).

Если поселок продается уже не первый год, а продавцы обещают в ближайшее время сделать запруду и прекрасный пляж на протекающей вдоль поселка речушке, или вырыть «прекрасное лесное озеро» - поинтересуйтесь, есть ли у них на это разрешение, и почему они не сделали этого раньше, ведь наивно думать, что распродав все участки девелопер потратит значительную сумму, если это не принесет ему выгоды.

И тогда количество предложений купить землю без подряда в котеджном поселке по новой риге, сократится со 100 до 4-5 , и вы сможете, потратив всего один день просмотреть и оценить их.

Также рекомендуем воспользоваться ссылкой полезная информация на сайте www.klever-park.ru